Escritura e Registro de Imóvel: Entenda o Processo Completo
Muitas pessoas confundem escritura e registro de imóvel, mas são etapas distintas e igualmente essenciais na compra de uma propriedade. Sem o registro, o comprador não é considerado legalmente o proprietário do imóvel, mesmo que tenha a escritura em mãos. Neste guia, explicamos cada etapa em detalhes, os custos envolvidos e o que você precisa saber para não cometer erros.
O Que é a Escritura Pública de Imóvel?
A escritura pública é o documento oficial que formaliza a vontade das partes em uma transação imobiliária. Ela é lavrada por um tabelião em um Cartório de Notas e tem fé pública, ou seja, é um documento com valor jurídico pleno.
A escritura pública é obrigatória para transações de imóveis com valor acima de 30 salários mínimos. Em 2026, esse limite é de aproximadamente R$ 47.580. Para imóveis abaixo desse valor, é possível utilizar um contrato particular, embora a escritura pública continue sendo recomendada por oferecer maior segurança jurídica.
Quando a Escritura Não é Necessária?
No caso de financiamento bancário, o contrato de financiamento com o banco tem força de escritura pública, conforme previsto na Lei 9.514/97. Isso significa que, ao financiar um imóvel, você não precisa lavrar uma escritura separada — o próprio contrato de alienação fiduciária será levado diretamente ao Cartório de Registro.
O Que é o Registro de Imóvel?
O registro de imóvel é o ato de inscrever a transferência de propriedade na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. É o registro que efetivamente transfere a propriedade do vendedor para o comprador.
No Brasil, vale o princípio de que “quem não registra não é dono”. Enquanto a escritura formaliza o negócio, é o registro que consolida a propriedade. Sem ele, perante a lei, o imóvel ainda pertence ao vendedor.
A Matrícula do Imóvel
A matrícula é o documento que identifica o imóvel de forma única no sistema registral brasileiro. Cada imóvel possui uma matrícula individual, que funciona como um “histórico” da propriedade. Nela constam:
- Descrição completa do imóvel (localização, área, confrontações)
- Nome de todos os proprietários ao longo do tempo
- Ônus e gravames (hipotecas, penhoras, alienação fiduciária)
- Averbações (construções, demolições, alterações de estado civil)
Quando o registro é realizado, a transferência de propriedade é inscrita na matrícula, passando a constar o nome do novo proprietário.
Qual é o Passo a Passo: Da Escritura ao Registro?
Passo 1: Reúna a Documentação
Antes de ir ao cartório, certifique-se de ter todos os documentos necessários do comprador, vendedor e imóvel. Consulte nosso guia de documentos para compra de imóvel para a lista completa.
Passo 2: Pague o ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) deve ser pago antes da lavratura da escritura. A alíquota varia conforme o município, geralmente entre 2% e 3% do valor venal ou do valor da transação (o maior) (conforme tabelas dos cartórios de registro). Use nossa Calculadora de ITBI para estimar o valor.
Passo 3: Lavre a Escritura Pública
Dirija-se ao Cartório de Notas de sua escolha (pode ser qualquer cartório, independentemente da localização do imóvel). O tabelião irá:
- Verificar toda a documentação apresentada
- Conferir as certidões negativas de ambas as partes
- Redigir a minuta da escritura
- Ler a escritura para as partes
- Colher as assinaturas do comprador, vendedor e testemunhas
- Lavrar a escritura e emitir o traslado (cópia oficial)
O processo no cartório de notas costuma levar de 3 a 7 dias úteis, incluindo a análise documental e a confecção da escritura.
Passo 4: Registre a Escritura
Com a escritura lavrada em mãos, o próximo passo é levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Diferentemente do Cartório de Notas, aqui não há escolha: o registro deve ser feito no cartório que atende a região do imóvel.
No cartório de registro, o processo inclui:
- Protocolo da escritura (abertura do procedimento)
- Análise pelo registrador (exame de legalidade)
- Eventuais exigências (documentos complementares)
- Cálculo e pagamento dos emolumentos
- Efetivação do registro na matrícula
- Devolução da escritura com o carimbo de registro
O prazo legal para conclusão é de 30 dias a partir do protocolo, conforme a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).
Quais São os Custos Envolvidos?
Os custos com escritura e registro seguem tabelas de emolumentos definidas por cada estado (conforme tabelas dos cartórios de registro). Abaixo, apresentamos uma referência geral:
Custos da Escritura
| Valor do Imóvel | Custo Aproximado da Escritura |
|---|---|
| Até R$ 200.000 | R$ 2.500 a R$ 4.000 |
| R$ 200.001 a R$ 500.000 | R$ 4.000 a R$ 7.000 |
| R$ 500.001 a R$ 1.000.000 | R$ 7.000 a R$ 10.000 |
| Acima de R$ 1.000.000 | R$ 10.000 a R$ 15.000+ |
Custos do Registro
| Valor do Imóvel | Custo Aproximado do Registro |
|---|---|
| Até R$ 200.000 | R$ 1.500 a R$ 2.500 |
| R$ 200.001 a R$ 500.000 | R$ 2.500 a R$ 4.500 |
| R$ 500.001 a R$ 1.000.000 | R$ 4.500 a R$ 7.000 |
| Acima de R$ 1.000.000 | R$ 7.000 a R$ 10.000+ |
Os valores são aproximados e variam significativamente entre os estados. Consulte a tabela de emolumentos do seu estado para valores exatos. Utilize nossa Calculadora de Registro para estimar os custos.
ITBI
O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de imóveis. A alíquota varia entre 2% e 3%, dependendo do município. O cálculo é feito sobre o valor venal ou o valor da transação, prevalecendo o maior. Em muitos municípios, há isenção para imóveis adquiridos no primeiro financiamento pelo SFH até determinado valor.
Escritura x Contrato de Financiamento
Como mencionado, quando há financiamento bancário, o contrato de alienação fiduciária substitui a escritura pública. Isso traz algumas diferenças práticas:
- Custo: o contrato de financiamento geralmente tem custo menor do que a escritura pública
- Propriedade: na alienação fiduciária, o banco detém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação total
- Registro: o contrato de financiamento é registrado diretamente na matrícula, sem necessidade de escritura separada
Após a quitação do financiamento, o banco emite um termo de quitação que deve ser averbado na matrícula para consolidar a propriedade plena em nome do comprador.
Quais São os Erros Comuns e Como Evitá-los?
Não registrar a escritura
Este é o erro mais grave e mais comum. Muitas pessoas lavram a escritura, mas não a registram. Sem o registro, a propriedade continua em nome do vendedor, o que pode causar problemas sérios no futuro.
Divergência de dados
Erros de grafia em nomes, números de documentos ou descrição do imóvel podem impedir o registro. Confira todos os dados antes de assinar a escritura.
Certidões vencidas
As certidões têm prazo de validade, geralmente de 30 dias. Se houver demora entre a obtenção das certidões e a lavratura da escritura, pode ser necessário emitir novas certidões.
Não verificar ônus anteriores
Antes de lavrar a escritura, solicite uma matrícula atualizada para verificar se não há penhoras, hipotecas ou outros ônus sobre o imóvel. A matrícula deve ter sido emitida há no máximo 30 dias.
Conclusão
A escritura e o registro são as duas etapas finais e mais importantes na compra de um imóvel. A escritura formaliza o negócio entre as partes, enquanto o registro efetiva a transferência de propriedade perante toda a sociedade.
Não economize nesses procedimentos e não deixe de registrar sua escritura. O custo do registro é pequeno comparado ao valor do imóvel e à segurança jurídica que ele proporciona. Lembre-se: no Brasil, quem não registra não é dono.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?
A escritura pública é o documento que formaliza o acordo de compra e venda, lavrado em cartório de notas. O registro é o ato de inscrever essa escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo efetivamente a propriedade.
Quanto custa a escritura e o registro de um imóvel?
Os valores variam conforme o estado e o valor do imóvel. Em média, a escritura custa entre 2% e 3% do valor do imóvel, e o registro entre 1% e 2%. Somados ao ITBI, os custos totais ficam entre 4% e 6% do valor da transação.
Quanto tempo demora para registrar um imóvel?
O prazo legal para o registro é de até 30 dias após o protocolo no cartório. Na prática, pode variar de 7 a 30 dias, dependendo da complexidade e da demanda do cartório.