Documentos para Compra de Imóvel: Checklist Completo 2026

A compra de um imóvel envolve uma quantidade considerável de documentos. Cada fase do processo exige papéis específicos do comprador, do vendedor, do imóvel e, no caso de financiamento, do banco. Ter todos os documentos organizados desde o início evita atrasos, custos extras e dores de cabeça.

Neste guia, apresentamos um checklist completo e atualizado para 2026, organizado por fase e por responsável, para que você tenha total controle sobre a documentação da sua compra.

Fase 1: Quais São os Documentos para Preparação e Análise Inicial?

Antes mesmo de assinar qualquer proposta, é necessário reunir documentos básicos que serão exigidos em praticamente todas as etapas seguintes.

Documentos do Comprador (Pessoa Física)

• RG e CPF (ou CNH que contenha ambos)
• Comprovante de estado civil: certidão de nascimento (solteiros), certidão de casamento (casados) ou certidão de averbação de divórcio
• Comprovante de residência atualizado (últimos 3 meses)
• Comprovante de renda: holerites dos últimos 3 meses, declaração de Imposto de Renda com recibo de entrega, ou pró-labore para empresários
• Extrato do FGTS (se pretender utilizar o fundo) (conforme a Caixa Econômica Federal)
• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)

Se o comprador for casado, o cônjuge precisa apresentar os mesmos documentos pessoais. Em caso de união estável, é necessária a escritura pública de união estável.

Documentos do Comprador (Pessoa Jurídica)

• Contrato social e última alteração contratual
• CNPJ atualizado
• Certidão negativa de débitos (federal, estadual e municipal)
• Balanço patrimonial dos últimos 2 anos
• Documentos pessoais dos sócios (RG, CPF, comprovante de residência)

Fase 2: Quais São os Documentos para Análise do Imóvel?

Tão importante quanto os documentos do comprador são os documentos que comprovam a regularidade do imóvel. Uma análise cuidadosa nesta fase pode evitar problemas sérios no futuro.

Documentos do Imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis com no máximo 30 dias)
• Certidão de ônus reais (confirma se o imóvel está livre de penhoras, hipotecas ou outros gravames)
• Certidão negativa de IPTU (comprova que não há débitos de IPTU junto à prefeitura)
• Certidão de situação fiscal do imóvel
• Habite-se (para imóveis novos ou recém-construídos)
• Planta do imóvel aprovada pela prefeitura
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), quando aplicável
• Declaração de quitação condominial (para apartamentos e casas em condomínio)

Para imóveis em condomínio, solicite também a ata da última assembleia, a convenção do condomínio e o regulamento interno. Esses documentos revelam possíveis obras previstas, taxas extras e regras que podem impactar sua decisão.

Documentos do Vendedor (Pessoa Física)

• RG e CPF
• Comprovante de estado civil atualizado
• Certidão negativa de ações cíveis e criminais (Justiça Estadual e Federal)
• Certidão negativa de ações trabalhistas (Justiça do Trabalho)
• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
• Certidão negativa de protesto dos últimos 5 anos
• Certidão de quitação de tributos municipais

A verificação das certidões do vendedor é essencial para garantir que não existem dívidas ou processos judiciais que possam recair sobre o imóvel. Se o vendedor tiver pendências judiciais, a venda pode ser considerada fraude contra credores.

Documentos do Vendedor (Pessoa Jurídica)

• Contrato social e alterações
• Certidão negativa de falência e recuperação judicial
• Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT)
• CND do INSS e FGTS
• Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais

Fase 3: Quais Documentos São Exigidos no Financiamento Bancário?

Se a compra envolve financiamento, o banco exigirá uma série de documentos adicionais, tanto do comprador quanto do imóvel. Cada instituição pode ter exigências específicas, mas os itens abaixo são comuns a praticamente todos os bancos.

Documentos para Aprovação de Crédito

• Formulário de proposta preenchido (fornecido pelo banco)
• Declaração de Imposto de Renda dos últimos 2 anos com recibo de entrega
• Extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses
• CTPS (Carteira de Trabalho) para comprovação de vínculo empregatício
• Holerites dos últimos 3 meses
• Declaração de Imposto de Renda do cônjuge (se houver composição de renda)
• Extrato do FGTS dos últimos 2 anos (se pretender utilizar) (conforme a Caixa Econômica Federal)
• Autorização para consulta ao SCR (Sistema de Informações de Crédito do Banco Central)

Para autônomos e profissionais liberais, é necessário apresentar a DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) emitida pelo contador, extratos bancários mais detalhados e, eventualmente, contratos de prestação de serviços.

Documentos do Imóvel para o Banco

• Matrícula atualizada (máximo 30 dias)
• IPTU do ano vigente
• Certidão negativa de débitos condominiais
• Laudo de avaliação (realizado por engenheiro credenciado do banco)
• ART ou RRT da avaliação do engenheiro
• Cópia do projeto aprovado pela prefeitura

Use nosso Simulador de Financiamento Imobiliário para estimar as parcelas antes de iniciar o processo no banco.

Fase 4: Quais São os Documentos para Contrato, Escritura e Registro?

Com o crédito aprovado e toda a documentação reunida, chegamos à fase final: a formalização da compra.

Documentos para o Contrato de Compra e Venda

• Todas as certidões atualizadas (comprador, vendedor e imóvel)
• Comprovante de pagamento do sinal (se houver)
• Minuta do contrato revisada por advogado
• Procuração pública (se alguma das partes for representada por procurador)

Documentos para Escritura Pública

• Contrato de compra e venda assinado
• Guia de ITBI paga (o cálculo do ITBI varia conforme o município)
• Certidões atualizadas de ambas as partes
• Comprovante de quitação do preço ou contrato de financiamento

Documentos para Registro no Cartório

• Escritura pública lavrada
• Comprovante de pagamento das taxas de registro
• Guia de ITBI quitada (caso não tenha sido apresentada na escritura)

Após o registro, o cartório emitirá uma nova matrícula com a transferência de propriedade averbada. Este é o documento que oficializa a propriedade do imóvel em seu nome.

Quais São as Dicas Importantes sobre Documentação?

Prazos de Validade

Fique atento aos prazos de validade dos documentos:

• Certidões negativas: geralmente válidas por 30 dias
• Matrícula do imóvel: aceita com até 30 dias de emissão
• Comprovante de residência: últimos 90 dias
• Holerites: últimos 3 meses

Se o processo demorar mais que o esperado, será necessário atualizar documentos vencidos, gerando custos extras.

Custos com Documentação

Além do preço do imóvel, reserve entre 4% e 6% do valor para cobrir custos com documentação, que incluem:

• ITBI: varia de 2% a 3% do valor venal, conforme o município
• Escritura: entre 2% e 3% do valor do imóvel (tabela do cartório)
• Registro: entre 1% e 2% do valor do imóvel
• Certidões: valores variados, geralmente de R$ 50 a R$ 150 cada

Organização é Fundamental

Crie uma pasta (física ou digital) para organizar todos os documentos por categoria. Faça cópias autenticadas quando necessário e guarde os originais em local seguro.

Para facilitar o acompanhamento de toda a documentação, use nosso Checklist de Documentos para Compra de Imóvel, uma ferramenta interativa que permite marcar cada item conforme você o obtém.

Conclusão

A documentação é uma das etapas mais burocráticas da compra de um imóvel, mas é também uma das mais importantes. Documentos incompletos ou irregulares podem causar atrasos de meses, custos adicionais significativos e, no pior caso, a perda da negociação.

Comece a reunir os documentos o mais cedo possível, verifique prazos de validade, e não hesite em consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientar o processo. Com organização e atenção aos detalhes, a compra do seu imóvel será muito mais tranquila e segura.